La documentazione di una casa viene spesso affrontata quando c'è già un acquirente. È il momento peggiore per scoprire che manca un titolo edilizio, che la planimetria non corrisponde allo stato reale o che una vecchia ipoteca non è stata ancora cancellata.

Preparare i documenti prima dell'annuncio non significa garantire che ogni verifica sia già conclusa. Significa sapere cosa esiste, cosa manca e quale professionista deve intervenire, prima di prendere impegni e concordare scadenze.

Questa checklist è un orientamento generale. Il Consiglio Nazionale del Notariato precisa che l'elenco dei documenti normalmente richiesti può non essere esaustivo. Notaio e tecnico devono verificare il singolo immobile.

1. Documenti del venditore

Per una persona fisica vengono normalmente richiesti:

  • documento di identità valido;
  • codice fiscale;
  • informazioni sullo stato civile;
  • eventuali convenzioni matrimoniali o accordi rilevanti;
  • per cittadini extra UE, documentazione di soggiorno quando richiesta.

Se il proprietario è una società, servono invece dati societari, poteri di firma e documenti del rappresentante. Se i proprietari sono più di uno, raccogliere subito i dati di tutti evita di scoprire tardi che manca una persona necessaria alla decisione o alla firma.

2. Titolo di provenienza: come è stata acquisita la casa

Il titolo di provenienza ricostruisce come il venditore è diventato proprietario. Può essere, per esempio:

  • un atto di compravendita;
  • una donazione;
  • una divisione;
  • una successione;
  • un provvedimento giudiziario.

Non basta ricordare il nome del notaio o l'anno approssimativo. Conviene recuperare la copia dell'atto e segnalare subito successioni, donazioni, diritti di usufrutto, comproprietà o altre situazioni particolari.

Nel caso di provenienza ereditaria possono servire la dichiarazione di successione e gli altri documenti relativi all'acquisto per causa di morte. Il notaio valuterà il caso e indicherà gli eventuali passaggi ancora necessari.

3. Visura, planimetria e conformità catastale

La documentazione catastale comprende normalmente:

  • visura catastale;
  • planimetria depositata in Catasto;
  • eventuali precedenti aggiornamenti o documenti catastali.

La planimetria deve essere confrontata con lo stato reale: muri, porte, distribuzione degli ambienti e pertinenze devono essere rappresentati correttamente nei limiti previsti.

L'Agenzia delle Entrate ricorda che l'atto notarile deve contenere i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità tra situazione reale, dati catastali e planimetria, oppure l'attestazione di un tecnico abilitato nei casi previsti.

Questo controllo è importante, ma non risolve da solo la situazione edilizia e urbanistica.

4. Conformità catastale e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

Il Catasto ha una funzione fiscale e descrittiva. Il fatto che una planimetria catastale rappresenti lo stato attuale non dimostra automaticamente che ogni modifica sia stata autorizzata dal Comune.

Per ricostruire la situazione urbanistico-edilizia possono essere necessari:

  • titolo che ha autorizzato la costruzione;
  • permessi, licenze, concessioni o pratiche edilizie successive;
  • varianti, sanatorie o condoni;
  • documentazione relativa all'agibilità;
  • elaborati depositati presso il Comune.

Questa verifica richiede un tecnico abilitato, come geometra, architetto o ingegnere. Il professionista confronta stato di fatto, titoli e planimetrie e indica eventuali approfondimenti o regolarizzazioni.

La relazione tecnica integrata non è un documento obbligatorio in modo uniforme su tutto il territorio nazionale: il Notariato la descrive come facoltativa secondo la normativa vigente nei protocolli citati. Resta però uno strumento utile per rendere esplicito il controllo tecnico. Va concordata con il notaio e con il tecnico in base al luogo e al caso concreto.

5. Attestato di Prestazione Energetica

L'APE descrive la prestazione energetica dell'unità immobiliare ed è prodotto da un soggetto abilitato. Nella vendita il proprietario deve renderlo disponibile al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e consegnarlo al termine; nei casi previsti, l'attestato accompagna anche il contratto.

Prima di pubblicare l'annuncio conviene verificare:

  • se l'APE esiste;
  • se è ancora valido;
  • se interventi successivi ne richiedono l'aggiornamento;
  • se i dati identificativi corrispondono all'immobile.

Non inserire una classe energetica stimata o recuperata da un vecchio annuncio.

6. Ipoteca, mutuo e altre formalità

L'ispezione ipotecaria permette di controllare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei registri immobiliari. Può far emergere, per esempio, ipoteche, pignoramenti o altri atti che incidono sul bene.

Se esiste o è esistito un mutuo, raccogli:

  • riferimenti del finanziamento;
  • documentazione dell'eventuale estinzione;
  • informazioni sulla cancellazione dell'ipoteca;
  • contatti della banca, se il debito è ancora attivo.

La presenza di un mutuo non impedisce automaticamente la vendita. Va però gestita per tempo con banca e notaio, evitando di improvvisare modalità e scadenze quando l'offerta è già stata accettata.

7. Condominio

Per un immobile in condominio sono normalmente utili:

  • regolamento condominiale;
  • tabelle millesimali, se disponibili;
  • consuntivo e preventivo recenti;
  • situazione dei pagamenti del proprietario;
  • lavori straordinari deliberati o in discussione;
  • eventuali liti in corso comunicate dall'amministratore;
  • dichiarazione dell'amministratore richiesta per la compravendita.

Spese straordinarie e lavori già deliberati devono essere portati all'attenzione del notaio e trattati con chiarezza tra le parti. Nasconderli o scoprirli tardi indebolisce la trattativa.

8. Situazioni che richiedono documenti aggiuntivi

La checklist cambia se l'immobile:

  • è locato o occupato da terzi;
  • proviene da successione o donazione;
  • è in comproprietà;
  • comprende un terreno o una corte di dimensioni rilevanti;
  • è un locale commerciale;
  • è stato oggetto di lavori, bonus o pratiche recenti;
  • presenta vincoli o diritti di prelazione;
  • contiene impianti o pertinenze non descritti chiaramente nei documenti.

In questi casi non serve cercare una risposta generica online. Serve segnalare la situazione a notaio e tecnico prima di definire tempi e condizioni della vendita.

La checklist operativa prima dell'annuncio

Da raccogliere

  • Documenti e codici fiscali di tutti i proprietari.
  • Titolo di provenienza.
  • Planimetria e visura catastale disponibili.
  • Titoli edilizi e documentazione sull'agibilità disponibili.
  • APE.
  • Documenti condominiali.
  • Informazioni su mutuo, ipoteca, locazioni e diritti di terzi.

Da verificare con i professionisti

  • Corrispondenza tra stato reale e planimetria catastale.
  • Ricostruzione urbanistico-edilizia e stato legittimo.
  • Validità dell'APE.
  • Titolarità e formalità pregiudizievoli.
  • Documenti specifici richiesti dal notaio per quella compravendita.

Da decidere prima di pubblicare

  • Quali problemi possono essere risolti prima dell'annuncio.
  • Quali costi e tempi comportano.
  • Quali informazioni devono essere comunicate agli interessati.
  • Quale data realistica indicare per proposta, preliminare e rogito.

Perché farlo prima

Una verifica anticipata non elimina ogni imprevisto, ma migliora la qualità della decisione. Permette di:

  • fissare un prezzo coerente anche con lo stato documentale;
  • evitare fotografie e visite di un immobile non ancora pronto alla vendita;
  • dare informazioni più precise agli acquirenti;
  • concordare scadenze realistiche;
  • ridurre il rischio di rinegoziazioni causate da problemi scoperti tardi.

Fonti