Casa al 50% tra conviventi: la domanda che le quote non risolvono

Durante una compravendita mi sono fermato su un punto che il 50 e 50, da solo, non risolveva. La casa sarebbe stata acquistata in parti uguali da una coppia convivente non sposata ed entrambi avevano figli da precedenti relazioni. Le quote erano chiare, ma ho fatto emergere un’altra domanda: che cosa sarebbe accaduto alla prima morte? Chi sarebbe diventato proprietario della metà di chi non c’era più e quale tutela avrebbe avuto il convivente rimasto nella casa?

Quella domanda cambia ciò che il 50 e 50 può garantire: disciplina la proprietà attuale, ma non rende il convivente erede automatico.

La metà del superstite resta sua, quella del defunto entra nella successione

Se l’atto attribuisce davvero il 50% a ciascuno, alla morte di uno il superstite conserva la propria metà. Non diventa un estraneo nella casa e non perde ciò che già possiede. È la quota del defunto a entrare nella successione.

Nello scenario in cui non ci siano un coniuge o una parte di un’unione civile e manchi un testamento, la legge chiama i figli del defunto. I figli dell’altro convivente non ereditano quella quota per il solo fatto di avere vissuto come famiglia nella stessa casa.

La conseguenza concreta è che il convivente superstite può ritrovarsi comproprietario con i figli del defunto. A quel punto l’uso dell’immobile non riguarda più soltanto la coppia: ciascun comproprietario ha diritti sulla cosa comune e, se manca un accordo, può aprirsi un problema sull’uso della casa o sulla divisione della comproprietà.

La legge tutela la permanenza, ma non per tutta la vita

Dal fatto che il convivente non sia erede automatico non segue che debba lasciare immediatamente la casa. La legge 76 del 2016 prevede, quando ricorrono i requisiti della convivenza di fatto e si tratta della casa di comune residenza, una tutela temporanea della permanenza del superstite.

La durata prevista è di due anni oppure, se la convivenza è durata più di due anni, di un periodo pari alla convivenza, comunque entro il limite massimo di cinque anni. Se nella casa coabitano figli minori o disabili del superstite, il periodo non può essere inferiore a tre anni. La tutela cessa se il superstite smette di abitare stabilmente nella casa oppure si sposa, costituisce un’unione civile o avvia una nuova convivenza di fatto.

La possibilità indicata dal notaio

Nel caso che stavo seguendo, la questione è stata portata al notaio. Il possibile assetto indicato prevedeva testamenti separati, con l’usufrutto al convivente superstite e la nuda proprietà ai figli.

Se validamente predisposto e rispettoso dei diritti dei figli, questo assetto consentirebbe al superstite di conservare la piena proprietà della propria metà e ricevere l’usufrutto sulla metà del defunto. I figli di quest’ultimo avrebbero la nuda proprietà di quella quota. Il rispetto della legittima va verificato dal notaio sul patrimonio complessivo.

In termini semplici, l’usufrutto serve a consentire al beneficiario di godere del bene, mentre la nuda proprietà si consolida in piena proprietà quando l’usufrutto si estingue.

La domanda concreta da portare al notaio è questa:

“Se uno di noi morisse, che cosa accadrebbe alla sua quota e quali diritti avrebbe l’altro sulla casa? La soluzione che stiamo valutando rispetterebbe le quote riservate ai figli?”