Hai in mente un prezzo per la tua casa e vorresti usare il ricavato per un altro acquisto. Per capire quanto potrai impegnare, accanto a quel prezzo servono gli importi ancora dovuti e le spese della vendita.
La prima distinzione riguarda il mutuo: il capitale da restituire alla banca riduce ciò che rimane disponibile, ma va tenuto separato dalla provvigione e dalle altre spese. Se lo nascondi dentro una percentuale generica, diventa difficile capire che cosa stai davvero calcolando.
Un prospetto di lavoro può partire da questa relazione:
Prezzo di vendita − debito da estinguere − spese a carico del venditore − eventuali imposte = disponibilità netta stimata.
La formula aiuta soltanto se ogni voce ha una fonte. Gli importi mancanti devono restare riconoscibili, senza essere trattati come zero.
La provvigione parte dall'accordo con l'agenzia
Non esiste una percentuale nazionale di provvigione fissata dalla legge. Come spiega la Camera di Commercio di Vicenza, la misura è lasciata all'accordo tra le parti; in assenza di pattuizione possono intervenire altri criteri, tra cui gli usi. Per il proprio budget conviene partire dalle condizioni effettivamente concordate. Fonte: Camera di Commercio di Vicenza.
Prima di firmare l'incarico, chiedi di chiarire importo o percentuale, base di calcolo, IVA, momento in cui matura il diritto e scadenza di pagamento. Controlla anche le attività comprese e gli eventuali rimborsi separati.
Nel prospetto riporta l'importo complessivo previsto dalle tue condizioni. Una cifra letta online o applicata nella vendita di un conoscente non documenta il costo della tua operazione.
Recuperare documenti e verificare la casa
Alcuni documenti sono già disponibili. Altri devono essere recuperati o aggiornati; altri ancora richiedono un'attività professionale di verifica. Sono situazioni da separare anche nel preventivo.
Puoi iniziare dalla documentazione di provenienza e dalla checklist per vendere casa. Chiedi poi quali controlli siano necessari sulla situazione tecnica e sull'APE, così da distinguere il costo della verifica da quello di eventuali interventi successivi.
Se emerge una difformità, la possibilità di risolverla e il percorso da seguire vanno valutati dal tecnico. Non inserire nel prospetto una generica «sanatoria» prima di sapere se sia praticabile e cosa comporti. Anche il tempo necessario può incidere sull'organizzazione della vendita.
Un preventivo utile dovrebbe indicare quale attività comprende e quali prestazioni restano fuori. In questo modo puoi aggiornare il budget quando arriva l'esito del controllo, invece di scoprire che una cifra iniziale copriva soltanto la prima fase.
Mutuo: chiedere un conteggio riferito alla data prevista
Il debito da estinguere va ricostruito con la banca, tenendo conto della data dell'operazione. La cifra mostrata in un vecchio estratto conto può essere un primo riferimento, ma non sostituisce il conteggio richiesto per la vendita.
Tieni separati capitale residuo, interessi ed eventuali altri importi indicati dalla banca. Se usi un conteggio complessivo, evita di sottrarre una seconda volta voci già incluse.
Anche l'ipoteca va considerata nel percorso. Il Notariato descrive una procedura semplificata di cancellazione a cura della banca senza ulteriori spese per il debitore, nei casi cui è applicabile, distinguendola dalle situazioni che richiedono adempimenti diversi. Banca e notaio devono confermare la procedura adatta alla singola operazione. Fonte: estinzione e cancellazione.
Nella guida alla vendita con mutuo in corso trovi le informazioni da preparare per questo confronto.
Condominio, lavori e disponibilità della casa
Una spesa condominiale già maturata o un lavoro straordinario possono incidere sul denaro che rimane al proprietario, anche quando non nascono dalla vendita. Richiedi una situazione aggiornata e fai esaminare gli accordi sulle spese insieme ai documenti della trattativa.
Nel prospetto conserva una colonna per indicare chi deve confermare ogni voce. Per le questioni condominiali possono servire amministratore e notaio; per lo sgombero, il trasloco o altri interventi organizzativi serviranno invece i relativi preventivi.
Se un accordo sul prezzo tiene già conto di una spesa, rileggi il calcolo per evitare di sottrarla due volte. Prezzo, obblighi delle parti e movimenti di denaro devono descrivere la stessa operazione.
Le imposte richiedono una verifica sulla storia della casa
La vendita può generare una plusvalenza imponibile in determinate situazioni. Le regole considerano elementi come data e modalità di acquisto, utilizzo dell'immobile e interventi agevolati eseguiti.
Le informazioni dell'Agenzia delle Entrate per la dichiarazione 2026 distinguono il regime ordinario delle cessioni entro cinque anni da quello specifico relativo ad alcuni immobili interessati da interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Sono previste esclusioni e modalità di calcolo che richiedono l'esame dei documenti. Fonte: Agenzia delle Entrate, redditi diversi.
Porta quindi a notaio o commercialista gli atti, le date e le informazioni sui lavori. Se nell'acquisto avevi utilizzato agevolazioni, segnala anche quelle: la verifica fiscale della vendita deve considerare la tua situazione complessiva. L'Agenzia delle Entrate tratta separatamente anche i casi di perdita dei benefici prima casa. Fonte: guida all'acquisto della casa. Nel budget inserisci l'esito del professionista, evitando una percentuale standard sul prezzo.
Atti e costi particolari del venditore
Il fatto che le spese dell'atto di acquisto siano normalmente a carico dell'acquirente, salvo accordi diversi, non chiude tutte le possibili voci del venditore. Possono esserci attività legate alla provenienza della casa, alla rappresentanza di una persona assente o a formalità da completare. Fonte sul criterio generale: Notariato, regole per acquistare.
Chiedi al notaio quali prestazioni riguardino la tua posizione e il relativo preventivo. Se ci sono più proprietari, va chiarito anche come le voci comuni entrino nel calcolo delle rispettive disponibilità.
Una tabella per arrivare a una cifra utilizzabile
| Voce | Importo | Fonte | Stato |
|---|---|---|---|
| Prezzo della vendita | Da indicare | Proposta o scenario di valutazione | Confermato / ipotesi |
| Debito da estinguere | Da indicare se presente | Conteggio della banca | Data di riferimento |
| Provvigione e IVA | Da indicare | Accordo con l'agenzia | Da confermare / confermato |
| Documenti e attività tecniche | Da indicare | Preventivi e verifiche | Perimetro incluso |
| Condominio e altre spese | Da indicare se pertinenti | Documenti e accordi | Ripartizione verificata |
| Fiscalità e atti particolari | Da indicare se applicabili | Notaio o commercialista | Esito della verifica |
Questo prospetto misura una disponibilità economica stimata. Per programmare un altro acquisto serve anche un calendario degli incassi e dei pagamenti: alcune spese possono arrivare prima del saldo della vendita. Un acconto sul prezzo è parte del prezzo complessivo e non va aggiunto una seconda volta al ricavato.
Aggiorna il foglio quando cambiano prezzo, data o condizioni. Se vuoi prepararlo per una casa a Porto Recanati, parla con Francesco: potrai iniziare dalle voci note e individuare quelle da far quantificare ai professionisti competenti.